candidate1 대시보드

마지막 업데이트: 2026-05-14

🏘️ KB 매매지수 × KR 인허가 — Cross-Correlation Analysis

가설: 부동산 가격(KB)과 인허가(supply)의 관계는 어떻게 될까?
- Textbook 경제학: 공급 ↑ → 가격 ↓ (inverse)
- 실제 데이터: Permits ↑ AND Price ↑ (same direction)

결과: r = +0.4673 (coincident, lag 0), R² = 21.8% POSITIVE correlation
원인: Permits = future supply (3-5년 후 입주), 현재 price는 sentiment 동조 → procyclical cobweb cycle.

Data sources:
- KB 매매지수: KB부동산 주간시계열 (2008-2026, 910 weeks, 193 regions)
- 인허가: KOSIS DT_MLTM_1946 monthly (2007-2026, 231 obs)

📊 Cross-Correlation Chart

4-panel chart 정확한 해석:

Top-Left (Cross-correlation curves): x = Lag months (-24 ~ +24) / y = Pearson r. 4가지 pair × lag scan:
- 🔵 KB Sale LEVEL vs Permits TTM YoY
- 🔴 KB Sale YoY vs Permits TTM YoY ⭐ peak r=+0.47 at lag 0
- 🟢 KB Sale YoY vs Permits monthly YoY
- 🟠 KB Sale LEVEL vs Permits LEVEL (units)
Top-Right (Scatter): x = Permits TTM YoY % shifted -24mo / y = KB Sale Index level. Color = year
Bottom-Left (Time series): 청색 = KB Sale Index level (left axis) / 적색 = Permits TTM YoY % (right axis)
Bottom-Right (Both YoY): 청색 = KB Sale YoY %, 적색 = Permits TTM YoY %. same axis, 동조 visible

🌐 Comprehensive Lead-Lag Matrix (NEW)

9 indicators × cement stock 종합 분석: KB 매매지수가 ultimate leader, cement stock이 final follower. 모든 변수가 cement stock을 12-24mo 앞서 움직임.

🥇 Top 10 strongest lead-lag relationships

Rank	Leader	Follower	Lag (mo)	Pearson r	R²	Type
1	KB 전세 YoY	Starts TTM YoY	-20	-0.798	63.7%	inverse (cobweb)
2	KB 매매 YoY	Starts TTM YoY	-21	-0.787	61.9%	inverse (cobweb)
3	KB 매매 YoY	미분양 YoY	-15	+0.743	55.2%	procyc
4	Permits TTM	Cement SUM	-19	-0.681 ⭐	46.4%	inverse
5	Starts TTM	공사완료 미분양 YoY	-16	-0.670	44.9%	inverse
6	KB 전세 YoY	Permits TTM	-5	+0.659	43.4%	procyc
7	KB 매매 YoY	공사완료 미분양 YoY	-3	-0.642	41.2%	inverse
8	KB 전세 YoY	미분양 YoY	-15	+0.625	39.1%	procyc
9	KB 매매 YoY	Permits TTM	-24	-0.590	34.8%	inverse
10	KB 매매 YoY	거래량 YoY	-7	-0.554	30.7%	inverse

🏗️ Cement Stock — 9 indicators sorted by R² (모두 LEADING)

Indicator	Best Lag	Pearson r	R²	Role	Direction
permits_TTM_yoy	-19mo	-0.681	46.4%	LEADING	NEG inverse ⭐
permits_my_yoy	-22mo	-0.514	26.4%	LEADING	NEG
starts_TTM_yoy	-21mo	-0.509	25.9%	LEADING	NEG
sales_tx_yoy	-19mo	+0.419	17.6%	LEADING	POS
unsold_yoy	-12mo	-0.414	17.2%	LEADING	NEG
postunsold_yoy	-24mo	+0.382	14.6%	LEADING	POS
KB_price_yoy	-24mo	-0.375	14.0%	LEADING	NEG (cobweb)
KB_jeonse_yoy	-24mo	-0.373	13.9%	LEADING	NEG (cobweb)
sj_ratio	-24mo	+0.369	13.6%	LEADING	POS

🎯 Indicator Hierarchy — Lead-Lag Chain

전체 cycle pipeline (KB → Cement):

🥇 KB 매매 / KB 전세 YoY — ULTIMATE LEADER (sentiment driver, 모든 변수 17-24mo 앞서)

↓ 3-7 months

🥈 공사완료후 미분양 (KB와 -3mo lag) — 가격 따라 빠르게 변동

↓ 5 months

🥉 Permits TTM YoY — supply intent (KB +5mo lag from jeonse)

↓ 7-15 months

🔵 미분양 total / 거래량 — 시장 activity (Permits 후행)

↓ 16-21 months

🟣 Starts TTM — actual construction

↓ 19 months (NEGATIVE correlation peak)

🎯 Cement 5-stock SUM ⭐ ULTIMATE FOLLOWER (사이클 최종 결과)

📊 Current 위치 (2026-03) — Chain 진행도

Step	Indicator	Current YoY	Phase
1 (LEADER)	KB 매매 YoY	+2.8%	✅ recovery 시작 (6mo 진행)
2	공사완료 미분양 YoY	+21% ⚠️	악성 inventory 누적
3	Permits TTM YoY	-14.7%	LO regime, 6-12mo 후 turn 예상
4	미분양 YoY	-5.3%	improving (decreasing)
5	거래량 YoY	+7%	✅ recovering
6	Starts TTM YoY	+3.4%	✅ early recovery (KB lead 효과)
7 (FOLLOWER)	Cement 5-stock SUM	730→804	trough 통과, bouncing

Chain 진행 confirmation: KB leader가 +2.8% 회복 시작 (6mo 진행) → 시멘트 stock 이미 trough 통과 (chain의 final reaction) → 다음 cycle peak은 KB가 본격 +5% 돌파 후 12-19mo 후 (2027 H2 forecast).

📐 Correlation Results — 4 variants

Pair	Best Lag (mo)	Pearson r	R²	p-value	해석
KB YoY vs Permits TTM YoY	0	+0.4673	21.8%	<0.00001	⭐ STRONGEST coincident
KB YoY vs Permits monthly YoY	-2	+0.3861	14.9%	<0.00001	permits 2mo leads (단월)
KB LEVEL vs Permits TTM YoY	-24	-0.2417	5.8%	0.00095	2yr lag inverse weak
KB LEVEL vs Permits LEVEL	-16	-0.0406	0.2%	0.57	not significant

🎯 핵심 발견 — POSITIVE Coincident

⭐ Permits YoY ↑ ↔ KB 가격 YoY ↑ (same direction, r = +0.47, lag 0)

부동산 가격과 인허가는 같은 cycle phase에서 함께 움직임.
→ 시멘트 stock과 인허가의 음의 상관 (r = -0.58, lag -12mo)과 정반대 메커니즘.

🔄 Why? — 경제이론 vs 실제 Paradox 해결

1. Permits ≠ Current Supply

Permits는 미래 공급 (3-5년 후 입주):
- 오늘 Permits → 3-5년 후 실제 주택 supply
- 현재 가격은 과거 3-5년 전 Permits의 supply로 결정
- → 현재 Permits와 현재 가격의 inverse 관계는 24-36mo lag에서만 발현

2. Permits = Developer Sentiment (Forward Demand)

가격 상승 (현재) → 개발자 "수요 강함, profit 높음" 인식

새 프로젝트 분양 / 인허가 신청 ↑

Permits ↑ (가격과 same direction)

→ Permits는 SUPPLY 행위지만 DEMAND signal에 의해 결정 → 가격과 동조

3. Cobweb Cycle (3-5년 주기)

Phase 1: 가격 boom → Permits 급증 (개발자 진입)

Phase 2: 3-5년 후 입주 폭증 → 공급 과잉 → 가격 ↓

Phase 3: 미분양 증가 → 개발자 철수, Permits 급감

Phase 4: 3-5년 후 공급 부족 → 가격 회복 → Phase 1 반복

4. 한국 특수 — 가격 sticky 메커니즘

요인	효과
PF (Project Financing)	분양 success 필수 → 가격 ↓ 시 PF 불가 → 인허가 ↓
분양가 상한제	정부가 분양가 통제 → 시장가 ↓ 시 신규 분양 비경제적 → 인허가 ↓
미분양 buffer	공급 과잉 시 가격 인하 대신 미분양 누적 선택 (양으로 조정)
정책 변동	가격 상승 → 규제 ↑ → 인허가 ↓ (반대 case)

📅 실제 Korea Cycle 검증 (1986-2026)

Year	KB YoY %	Permits TTM YoY %	관계	Phase
2015-12	+5.6	+49 (peak)	✅ both ↑	Phase 1 boom
2018-12	-3.1	-19.8	✅ both ↓ (3yr later inverse)	Phase 3 bust
2021-12	+15.0 (peak)	+14.9	✅ both ↑	Phase 1 again
2023-12	-7.3	-15.9	✅ both ↓	Phase 3 bust
2024-12	+0.3	+2.3	✅ both ↑ (mild)	Phase 4 recovery
2026-03 (NOW)	+2.8	-14.7	⚠️ mismatch (sentiment leads)	Phase 3→4 transition

현재 (2026-03) mismatch 진행 중:
- KB 가격 회복 (+2.8%) — sentiment leader가 빠르게 turn
- Permits 여전히 LO (-14.7%) — supply response 천천히 lagging
→ KB 가격이 turn 후 6-12mo 후 Permits turn 예상 (normal sentiment-supply lag)

🔍 시멘트 Stock과의 관계 — 정반대 메커니즘

Pair	Correlation	Direction	Cycle relationship
Permits TTM ↔ Cement stock LEVEL	r = -0.583 (lag -12mo)	NEGATIVE 1-2yr lag	Inverse contrarian
Permits TTM ↔ KB price YoY	r = +0.467 (lag 0)	POSITIVE coincident	Same phase procyclical

왜 다른가?
- 부동산 가격 = sentiment driven (forward expectation)
- 시멘트 stock = backward looking from supply realization
- 인허가 = bridge variable (supply intent → 12-19mo 후 시멘트 demand → cement stock)

🎯 Cycle Mechanics 정리

3개 변수의 cycle position (2026-03 기준):

KB 매매지수 YoY: +2.8% — Sentiment LEADER (가장 빠른 turn, 회복 시작 6mo)

Permits TTM YoY: -14.7% — Coincident SUPPLY (KB와 +0.47), still LO regime

시멘트 출하: -8% — Lagging DEMAND (인허가 후행)

시멘트 OPM: 4.85% — Lagging MARGIN (12mo+ lag)

시멘트 Stock: 730→804 — Forward-looking (-0.58 vs Permits, bouncing now)

💡 Strategy Implication

현재 매수 timing 다중 confirmation:
✅ KB +2.8% recovery 시작 (sentiment leader turn)
✅ Permits -14.7% LO maintain (V_lag12mo LONG signal active)
✅ Cement stock trough bouncing

→ 모든 지표 cycle bottom → recovery 진행 확인

Next milestones:
- 2026 H2: KB YoY > +5% breach 시 → Permits turn 6-12mo 후
- 2027 H2: Cement stock peak forecast (12-19mo from current permits LO)

📁 데이터 출처

Data	Source	Coverage
KB 매매지수 (weekly)	KB부동산 주간시계열 Excel (20260504)	2008-04-07 ~ 2026-05-04 (910 weeks)
KB cross-validate (KOSIS)	KOSIS 408 주택매매가격지수	r = 0.9644 (validated)
인허가 (monthly)	KOSIS DT_MLTM_1946 (MOLIT)	2007-01 ~ 2026-03 (231 mo)

한 줄: KB 매매지수 YoY와 인허가 TTM YoY는 positive coincident (r = +0.47, p < 0.00001, R² = 21.8%). Permits는 미래 supply가 아니라 developer sentiment (forward demand expectation)로 가격과 동조. Inverse 효과는 cobweb cycle 24-36mo lag에서만 발현. 현재 KB +2.8% turn vs Permits -14.7% LO = Phase 3→4 transition, KB가 sentiment leader로 빠르게 turn. 시멘트 stock(-0.58 vs Permits) cycle bottom 통과 → 2027 H2 peak forecast.